Il mondo delle compravendite immobiliari
è radicalmente cambiato.
Sono cambiati i valori del mercato, le sue dinamiche, le aspettative della clientela.
Accertare il più realistico valore di un immobile è diventato irrinunciabile
per l’agente immobiliare
per il professionista di settore
per il proprietario dell’immobile
per il potenziale acquirente
Per l’agente immobiliare è fondamentale centrare il più probabile valore di mercato di un immobile del quale dovrà poi promuoverne la vendita, evitando così di presentarlo fuori mercato con la conseguente dilatazione dei tempi della compravendita.
Per il professionista di settore è basilare, all’atto di presentare al proprio cliente o all’Ente che gli avrà commissionato una perizia o una valutazione, poter avvalorare e dare maggior credibilità alle proprie stime.
Per il proprietario di un immobile è importante conoscere da subito il valore più prossimo del suo immobile, per evitare di formarsi una percezione del valore molto diversa dalla realtà, creando una illusione o ipotesi di guadagno che poi dovrà ridimensionare.
Per il potenziale acquirente che sta valutando l’acquisto di un immobile, poterne conoscere il valore di stima gli trasmetterà una idea di trasparenza e di obiettività dei valori che necessariamente aumentano la credibilità e la sicurezza dell’affare.
La situazione attuale
Oggi i sistemi di stima più utilizzati sono: il metodo sintetico comparativo; il rapporto tra la superficie commerciale complessiva e il valore del metro quadrato; il processo analitico che esamina le caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’immobile.
Il metodo sintetico comparativo stabilisce il valore più probabile di mercato di un immobile ricavandolo dal rapporto tra sommatoria di superfici e sommatoria di valori di compravenduto nella zona, con l’assunto che il valore ricavato possa rappresentare l’immobile preso in esame. Il limite di questo metodo sta nella equiparazione degli immobili come fossero unità omogenee. In realtà sappiamo che ogni immobile ha una sua “identità”, una sua “caratterizzazione” che lo distingue da ogni altro.
Il metodo della moltiplicazione della superficie commerciale complessiva per il valore economico unitario, da individuare tra i diversi borsini immobiliari, è altrettanto aleatorio; pone infatti l’operatore nel rischio della scelta arbitraria di parametri economici errati, non coerenti con i valori tipici della zona e con le caratteristiche dell’immobile. Sappiamo inoltre come i diversi borsini immobiliari siano organizzati per macro-aree urbane, piuttosto che considerare i singoli quartieri e inglobano al loro interno zone cittadine con caratteristiche estremamente diverse.
Il metodo analitico che esamina nel dettaglio le caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’immobile, tipico dell’estimo immobiliare, pur essendo il metodo più preciso e attendibile è il meno utilizzato in quanto maggiormente complesso.
Conclusioni
Il mondo immobiliare è rapidamente cambiato, l’evoluzione degli operatori immobiliari e la loro professionalità è oggi pretesa dal mercato. Il progetto stimalo.it si inserisce in questo scenario come strumento tecnico e interlocutorio, capace di favorire i rapporti degli operatori immobiliari con la propria clientela.
